Thursday, 21. February 2019Login | Forgot password |
Peran Aktif Pemerintah dalam Pengembangan Kota Baru
News

Oleh:Jehansyah Siregar*

Arus urbanisasi yang mendera kota-kota besar dan metropolitan di tanah air akan semakin meningkat seiring pertumbuhan ekonomi yang membuat kota-kota besar begitu memikat dengan berbagai ragam aktifitas pertukaran barang dan jasa. Berdasarkan data terakhir, pada tahun 2008 jumlah penduduk kota sudah melampaui jumlah penduduk desa, dan diperkirakan akan terus meningkat hingga mencapai 68 persen pada tahun 2025.

Permasalahan kemudian muncul karena manajemen kota tidak kunjung mampu mengimbangi laju urbanisasi tersebut dengan kapasitas pelayanan kebutuhan dasar yang benar-benar dibutuhkan, seperti perumahan, air bersih, sanitasi, transportasi umum dan massal, pengendalian banjir, ruang terbuka hijau, energi, pendidikan, kesehatan, dan sebagainya. Kekurangan kebutuhan dasar yang terus menerus inilah yang menimbulkan berbagai bencana perkotaan seperti kemacetan, kecelakaan lalu lintas, banjir, permukiman kumuh dan liar, penggusuran, banjir, penyakit menular, gelandangan, anak jalanan, dsb.

.

Berbagai bentuk ketimpangan dan paradoks sosial-ekonomi-lingkungan kota ini akan semakin meningkat tanpa adanya strategi pembangunan nasional perkotaan dan strategi pembangunan kota-kota. Tanpa strategi, sumber-sumberdaya utama kota semakin meningkat dan terakumulasi hanya dalam lingkaran penguasaan kalangan mampu perkotaan. Kondisi seperti ini bukan hanya menimbulkan masalah kesenjangan, segregasi sosial dan segregasi spasial. Lebih jauh, dalam situasi kesenjangan yang tinggi, harga-harga berbagai barang akan mengalami inflasi. Situasi pengadaan tanah yang hanya diserahkan kepada mekanisme pasar liberal akan mendorong inflasi harga tanah kota secara drastis. Hal ini diperparah dengan peningkatan biaya-biaya utilitas melalui privatisasi. Semua keadaan yang serba liberal ini bermuara kepada semakin miskinnya dan semakin rentannya warga kota secara luas untuk jatuh miskin.

Salah Kaprah Urbanisasi dan Pembiaran Ruang Marjinal

Sebelum beranjak ke solusi permasalahan tersebut, perlu kiranya untuk memahami urbanisasi sebagai sebuah fenomena positif. Memahami urbanisasi sebagai biang masalah perkotaan sehingga harus dicegah merupakan awal dari pandangan yang salah kaprah. Justru manajemen kota itu diperlukan untuk menyerap proses urbanisasi dan meningkatkan kesejahteraan masyarakat dengan mengelola pemanfaatan sumberdaya ruang kota dan mengembangkan sistem penyediaan berbagai pelayanan dasar kota.

Cara pandang negatif terhadap urbanisasi tidak dapat dipisahkan dari liberalisasi pembangunan kota dan pembiaran-pembiaran dalam pemanfaatan ruang kota. Sebagai dampaknya, kelompok miskin semakin terpinggirkan ke sudut-sudut kota yang tidak layak huni. Mereka mengokupasi tanah-tanah yang bukan untuk permukiman, seperti di kolong jembatan, di belakang gedung-gedung tinggi, di bantaran rel kereta api, bantaran sungai, tanah-tanah negara, dan sebagainya. Keadaan ini semakin meningkatkan pemadatan dan penjalaran permukiman kumuh dan informal perkotaan, persis di tengah berlangsungnya akumulasi modal sekelompok yang beruntung.

Pola pembangunan permukiman informal yang menyebar dibiarkan tidak beraturan di ruang-ruang marjinal kota semakin membebani pengelolaan kota. Di dalam proses permukiman informal inilah berlangsung urbanisasi penduduk yang secara terus menerus terakumulasi dan memadat memenuhi ruang-ruang sisa di kota. Oleh karena itu, kota yang paling hebat menerima dampak permukiman kumuh ini adalah kota yang paling banyak memiliki ruang-ruang marjinal/sisa dan membiarkan pemanfaatannya secara tidak terencana.

Inilah penjelasan yang mantap terhadap pertanyaan, mengapa meskipun sudah banyak dibangun kawasan-kawasan permukiman baru di sekitar Jakarta dan Bodetabek, namun permukiman kumuh dan kepadatan kota Jakarta yang menyesakkan tidak kunjung berkurang? Dapat dipahami, jawabannya adalah karena meluasnya kawasan permukiman baru di Jakarta dan sekitarnya berlangsung di bawah iklim manajemen kota yang tetap membiarkan ruang-ruang marjinal kota. Akibatnya, ruang-ruang marjinal kota semakin meluas dan semakin hebat daya tariknya terhadap arus urbanisasi. Ruang-ruang marjinal yang sebelumnya hanya ada di Jakarta kini meluas menjadi ruang-ruang marjinal di seantero Jabodetabek.

Kota Baru Sebagai Jawaban

Dalam rangka menangani tantangan urbanisasi yang cepat itu maka dilakukan berbagai upaya pemerataan pembangunan wilayah dan perkotaan. Pembangunan kota-kota baru adalah salah satu strategi yang umumnya dilakukan di berbagai negara yang telah maju dalam mengelola urbanisasi. Salah satu jenis pembangunan kota-kota baru di kawasan metropolitan dan kota-kota besar adalah dengan membangun kota-kota satelit maupun kota-kota mandiri.

Adanya rencana pemerintah dengan menyiapkan pembangunan 10 kota baru di 10 provinsi, yaitu Sumatera Utara, Riau, Palembang, Banten-DKI Jakarta, Jawa Barat, Jawa Tengah, Jawa Timur, Kalimantan Timur, Sulawesi Selatan, dan Kalimantan Selatan, adalah sebuah prakarsa yang menjanjikan. Rencana ini harus dimengerti sebagai sebuah koreksi atas salah kaprah pemahaman atas fenomena urbanisasi sebelumnya. Dengan adanya rencana pembagunan kota-kota baru ini berarti pemerintah telah menyadari bahwa urbanisasi bukan hanya tidak bisa dihindari, namun urbanisasi juga adalah fenomena yang positif yang harus segera direspon dengan baik.

Namun ada beberapa koreksi yang perlu segera ilakukan. Seperti disebutkan, tujuan pembangunan kota-kota baru bukanlah untuk mengurangi tingginya populasi kota-kota besar (Metropolitan) di Indonesia. Namun tepatnya adalah untuk memberi kesempatan kepada kota-kota metropolitan mengembangkan berbagai prakarsa untuk

Metropolitan-metropolitan yang memiliki angka populasi tinggi namun tertata secara kompak dan berkeadilan, dan di sisi lain kota-kota baru yang terencana sejak awal diringi kapasitas manajemen kota yang memadai, keduanya adalah sama-sama merupakan peluang dan kesempatan untuk meningkatkan kesejahteraan penduduk dan menata lingkungan yang berkelanjutan.

Koreksi lainnya dari prakarsa kota-kota baru tersebut adalah langkah awal yang diambil pemerintah adalah bekerja sama dengan para pengembang yang tergabung dalam Real Estate Indonesia (REI). Ini adalah langkah yang keliru. Hal ini justru akan semakin melanggengkan pola pembangunan kota-kota sebelumnya.

Kapasitas manajemen kota yang lemah dan pembiaran-pembiaran yang dilakukannya, di tengah gencarnya para pengembang swasta membangun berbagai kawasan permukiman, hanya mengulang pola tata ruang yang terpencar-pencar secara eksklusif dan menghasilkan mosaik ruang kota yang tidak beraturan. Praktek “business as usual” ini janganlah diulang-ulang, karena sudah terbukti hanya menghasilkan ruang-ruang marjinal kota yang semakin luas dan semrawut dan semakin jauh dari kemampuan penanganan manajemen kota.

.

Pembangunan kota yang membiarkan praktek bisnis dalam melahap ruang-ruang kota dan tetap memelihara kelemahan kapasitas pemerintah dalam mengelola kota ini akhirnya menghasilkan metropolitan yang semakin besar dan semakin kuat menarik migran dari pedesaan untuk memadati ruang-ruang marjinal kota yang semakin tidak terkelola. Akhirnya pola lama ini justru akan menjauhkan kota-kota sebagai harapan perbaikan kesejahteraan. Sebaliknya, malah tetap menjadikan kota-kota sebagai perangkap kemiskinan yang berkelanjutan.

Isu-isu Terkait Pembangunan Kota Baru

Ada beberapa isu-isu yang berkembang akhir-akhir ini sebagaimana diangkat secara berturut-turut di halaman depan Harian Kompas (tanggal 1,2 dan 3 Agustus 2011), yaitu:

  1. Kota-kota mandiri terutama di sekitar kawasan metropolitan Jakarta atau Jabodetabek dinilai tumbuh secara semrawut dan tidak ada singkronisasi antara satu kawasan dengan kawasan lainnya
  2. Para pengembang swasta dinilai terlalu dominan dalam menguasai lahan dalam jumlah besar di sekitar Jabodetabek. Ada sekitar 60 ribu hektar lahan yang dikuasai lima pengembang besar yang tersebar di Bogor, Tangerang dan Bekasi. Selanjutnya, dominasi penguasaan lahan oleh pengembang swasta ini menjadi awal masalah selanjutnya, seperti dirumuskan di bawah ini,
  3. Penguasaan lahan skala besar oleh pengembang swasta ini menyebabkan pengembang swasta menguasai penuh penggunaan lahan miliknya. Meskipun perlu mendapatkan izin site plan, para pengembang membuat sendiri rencana tata ruang detail di kawasan tersebut.
  4. Pengembang swasta dinilai tidak memenuhi kewajibannya dalam membangun permukiman sesuai ketentuan-ketentuan, seperti contohnya dalam hal hunian berimbang 1-3-6,
  5. Ada kekosongan hukum dalam penguasaan lahan oleh swasta, sehingga pengembang swasta dapat menguasai lahan seluas-luasnya dalam jumlah yang tak terbatas,
  6. Adanya kelemahan pemerintah dalam mengawasi pelaksanaan tata ruang, terutama di tingkat daerah. Pemerintah dinilai kurang tegas dalam menindak penyimpangan penataan ruang.

Menjadi pertanyaan kritis di sini adalah, apakah memang masalah-masalah tersebut yang menjadi soal? Bukankah pengembang swasta memang memiliki motif mencari keuntungan, sehingga bukan menjadi perhatiannya untuk membangun rumah murah yang tidak menguntungkan? Bukankah memang selalu ada ketidakjelasan pola pemanfaatan dari peruntukan ruang pada kawasan non-perkotaan?

.

Dalam penerapan pola hunian berimbang 1-3-6, bukankah pengembang swasta bisa berkilah dengan prinsip 1-3-6 dimana perbandingan tersebut digunakan untuk rumah seharga 1,5 milyar – 800 juta - 300 juta rupiah, dimana harga-harga tersebut masih jauh dari jangkauan kelompok berpendapatan rendah? Bukankah pengembang bisa memilih lahan untuk pembangunan rumah murah di lokasi yang jauh dari kawasan bisnisnya? Bukankah pengembang diizinkan untuk menggantinya dengan kompensasi uang? Bukankah tidak ada sanksi yang jelas jika pola 1-3-6 tidak dijalankan?

Kasus Kota Baru BSD di Serpong

Sebagai contoh, mari kita lihat kasus pembangunan kota baru BSD di Tangerang Selatan. Ketika awal mendapatkan izin lokasi untuk membangun kota baru, belum ada rencana tata ruang di kawasan tersebut yang menunjukkan peruntukan permukiman atau perkotaan. Perkembangan Kota Tangerang masih terfokus di bagian utara, yaitu sebagai penjalaran perkembangan Jakarta ke arah barat. Lahan Kota BSD sebelumnya adalah perkebunan karet yang izin pemanfaatannya (HPL) dipegang oleh Grup Sinarmas.

Ketika Grup Sinarmas berencana untuk mengalihkan usahanya dari perkebunan menjadi pengembang permukiman skala besar dan perkotaan, tidak ada transparansi di dalam proses pengalihan fungsi kawasan tersebut, tidak ada kejelasan kewenangan lembaga yang mengelola alih fungsi HPL tersebut. Grup Sinarmas sudah mengantongi saja hak pengembangan kawasan tersebut dan mengalihkan fungsinya dari perkebunan ke perkotaan. Kemudian, ditetapkanlah rencana tata ruang kawasan tersebut setelah izin dikeluarkan dan tanah dikuasai pengembang. Pola seperti ini juga terjadi pada proses inisiasi pembangunan kota-kota baru lainnya di berbagai kota besar dan metropolitan di tanah air.

Dari kasus-kasus seperti ini, jelas letak permasalahannya bukanlah pada ketidak-tegasan pemerintah dalam menerapkan penataan ruang di suatu kawasan. Kawasan-kawasan non-perkotaan, baik dalam bentuk hutan, perkebunan maupun budi-daya lain non-perkotaan adalah lahan-lahan yang memang belum jelas arah pemanfaatannya pada masa yang akan datang. Adapun wilayah yang sudah jelas adalah fungsi sebagai kawasan lindung, dan ini jumlahnya sedikit.

Meskipun pemerintah nasional berupaya mendampingi Pemerintah Provinsi maupun Pemerintah Kabupaten dalam menyusun RTRW di wilayahnya, tetap tidak dapat dihasilkan rencana tata ruang yang detail dan menunjukkan area-area yang secara tegas hendak dimanfaatkan sebagai apa (designated development area). Tanpa adanya prakarsa lebih dahulu dari pihak pemerintah untuk mengembangkan kawasan secara langsung, peruntukan ruang di tingkat Provinsi maupun di wilayah Kabupaten masih sangat longgar dan multi tafsir.

Sedangkan di sisi lain, para pengembang, terutama yang memiliki modal kuat dan akses luas ke para pengambil kebijakan dan pendanaan, selalu mencari dan melirik lahan-lahan potensial sebagai aset utama bisnisnya. Sehingga praktek-praktek yang terjadi bukanlah penyimpangan peruntukan ruang, melainkan rencana tata ruang digunakan sebagai justifikasi penguasaan lahan dan peruntukannya yang mendukung bisnis di atas lahan tersebut.

.

Absennya Prakarsa Sektor Publik

Dari uraian tersebut, menurut penulis letak permasalahannya bukanlah pada dominasi lahan luas oleh pengembang swasta, maupun ketidakpatuhan pengembang swasta. Bukan pula persoalan kelemahan pemerintah dalam pengawasan tata ruang.

Pemanfaatan ruang baik untuk fungsi lindung maupun budi-daya masih belum jelas dikarenakan tiadanya prakarsa dari pihak pemerintah untuk memimpin pengembangan kawasan. Sehingga situasi yang muncul adalah situasi spekulatif atau pembiaran.

Dapat kita pahami bahwa akar masalah yang mendasar adalah absennya inisiatif/prakarsa dari pemerintah dalam memimpin pengelolaan kawasan permukiman dalam skala besar (perkotaan). Pemerintah juga lemah dalam mengendalikan kawasan budi-daya non-perkotaan dan pengalihan fungsi kawasan budi-daya non-perkotaan menjadi budi-daya perkotaan.

Pada dasarnya pengembangan kota-kota baru tergolong pada pemanfaatan tanah untuk kepentingan hajat hidup orang banyak .(Pasal 33 UUD 1945), sehingga negara harus mengambil peran langsung mengelolanya. Adapun bisnis properti dapat dibenarkan sejauh di bawah pengendalian kepemimpinan pemerintah.

Di bawah prakarsa pemerintah, dibentuk lembaga yang memiliki kewenangan penuh dalam pengelolaan kawasan, berperan dalam penguasaan lahan skala besar, membuat masterplan kota-kota baru, menetapkan fungsi-fungsi lahan, mengkonsentrasikan pembangunan prasarana dan sarana, utilitas dan fasilitas permukiman, membagi-bagi kawasan siap bangun, serta memimpin dan bekerjasama dengan para-pihak yang terlibat, baik dari kalangan pengusaha swasta (skala besar, menengah dan kecil), koperasi, maupun kelompok-kelompok masyarakat.

Peran parakarsa dan kepemimpinan sektor publik jelas sekali tidak dapat diserahkan, dibebankan maupun ditagihkan kepada pihak swasta maupun pihak-pihak lainnya. Inilah yang disebut sebagai public sector-led large scale settelements/new towns development.

Prakondisi dan Langkah-langkah

Untuk menjalankan kepemimpinan sektor publik dalam pengembangan kota-kota baru, ada beberapa prakondisi yang diperlukan, dimana memang keadaan ini belum mewujud di tanah air dan menjadi tantangan tersendiri, yaitu:

  1. Adanya kemauan politik yang kuat untuk menempatkan sektor publik sebagai pemimpin dalam pembangunan kota-kota baru. Kemauan politik yang kuat tidak lemah oleh pandangan adanya masalah kekurangan anggaran, pandangan kelemahan pemerintah, maupun ketakutan akan tudingan dominasi negara dan mematikan pasar bisnis properti. Kemauan politik yang kuat akan melampaui kekuatan lobi-lobi kelopok kepentingan yang selalu menghembuskan hal-hal di atas. Kemauan politik yang kuat akan bersikap tegas terhadap perilaku birokrasi yang mudah dipengaruhi oleh pandangan-pandangan yang melemahkan tersebut.
  2. Adanya arah kebijakan yang jelas dalam pembangunan kota-kota baru dan pengembangan kawasan, kebijakan penguasaan lahan skala besar (bank lahan), kebijakan konsentrasi pembangunan infrastruktur, kebijakan pendanaan kota baru, kebijakan pengelolaan kawasan pembangunan kota baru, kebijakan yang jelas dalam pengendalian pemanfaatan kawasan lindung, dan kebijakan-kebijakan lainnya.
  3. Kebijakan-kebijakan inilah yang perlu dijamin pelaksanaannya melalui kerangka regulasi yang singkron dan harmonis. Di berbagai negara ditetapkan New Town Development Law untuk menjamin pembangunan kota-kota baru berjalan dengan baik, terhindar dari praktek spekulasi dan terhindar dari miskoordinasi.
  4. Adanya set-up kelembagaan publik yang memiliki peran dan kewenangan jelas, baik dalam tahap persiapan, sebagai pelaksana pembangunan maupun pengelolaan aset-aset publik,
  5. Adanya kapasitas yang mumpuni untuk mewujudkan syarat-syarat di atas, baik kapasitas pemahaman, kemampuan (skill), teknologi dan kapasitas manajemen aset.

Sebagai langkah aksinya, pemerintah diharapkan segera dapat memantapkan peran dan meningkatkan kapasitas pengembang publik, baik di tingkat nasional maupun di tingkat daerah.

Lembaga ini harus memiliki kapasitas yang memadai untuk memimpin pengembangan kawasan secara terpadu, dilengkapi dengan berbagai perangkat yang mendukung seperti Agency Integrity Pact, Land Speculation Report Center, dan sebagainya, sebagaimana diterapkan di lembaga-lembaga sejenis di negara lain.

.

Lebih jauh, berbagai model kelembagaan publik yang sama di berbagai negara yang telah maju dalam pembangunan kota-kota baru, seperti Jepang, Korea Selatan, Singapura dan Malaysia, dapat dijadikan rujukan pembelajaran.

------------

*Ir. M. Jehansyah Siregar, Ph.D

(Disampaikan pada acara Talkshow Radio Trijaya Jakarta 104,6 FM, Kantor Trijaya Menara MNC, Jakarta, 4 Agustus 2011)

Ratings
Rating is available to Members only.

Please login or register to vote.

No Ratings have been Posted.
Menu Utama
Berita Terpilih
Isran Noor: Apkasi dukung pemindahan ibukota

Pertumbuhan Ekonomi Indonesia Belum Terbuka

Tingkatkan Infrastruktur di Luar Pulau Jawa

Seminar "Mewujudkn Pertumbuhan yang Berkeadilan dan Berkelanjutan"

Partai Jangan Jadi Persewaan Mobil

Atasi Kesenjangan Pendapatan, Pemerintah Dorong Pertanian, Industri

Cagub yang Kalah Harus Legowo

Air Bersih PR Gubernur

Kanal Banjir Timur, 2,7 Juta Warga Jakarta Terhindar Banjir

Jokowi Berpeluang ke DKI ‘Naik’ Esemka

Kegiatan
Pemaparan Konsep Usulan Pemindahan Ibukota di Kalimantan

Diskusi Pemindahan Ibukota, di Universitas Nasional

Launching Visi Indonesia 2033

Pendapat Para Pakar
M Jehansyah Siregar

Tata Mutasya

Yayat Supriyatna

Andrinof Chaniago

Sonny Harry B. Harmadi

Haryo Winarso

Calender
February 2019
M T W T F S S
1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28
Shoutbox
You must login to post a message.

12.07.2014
Info Lengkap Foredi Gel.

03.07.2014
Selamat Datang www.foredi.asia
Today Online
Guests Online: 1
Members Online: 0
Total Members: 1,330
Follow Us